Seguramente hayas escuchado en alguna ocasión el concepto de nuda propiedad, pero tal vez no tengas claro qué significa. En resumidas cuentas, la nuda propiedad es cuando alguien es dueño de un bien, pero no puede usarlo ni beneficiarse de él. Esto se debe a que otra persona tiene el derecho de usarlo y disfrutarlo, lo que se llama usufructuario. El dueño de la nuda propiedad solo tiene el título del bien, pero no puede hacer nada con él hasta que termine el derecho de uso de la otra persona.

A la contra, la plena propiedad es cuando una persona tiene todos los derechos sobre el bien: puede usarlo, disfrutarlo y disponer de el cuando quiera. La principal diferencia es que, en la nuda propiedad, los derechos de uso y disfrute están separados y pertenecen a otra persona.

¿Qué ventajas tiene la nuda propiedad?

La principal ventaja para el comprador es que puede adquirir la casa a un precio mucho más bajo que el valor de mercado. Esto se debe a que no podrá utilizar la propiedad hasta que termine el derecho de usufructo de la persona que la habita. Además, al ser una inversión a largo plazo, el comprador tiene la posibilidad de que el valor de la propiedad aumente con el tiempo, lo que podría hacer que sea una inversión bastante rentable. Una vez que el usufructo finalice, el comprador podrá disponer de la casa como desee, ya sea para vivir en ella, alquilarla o incluso venderla.

En cuanto al vendedor, la principal ventaja es que puede obtener dinero de inmediato sin tener que abandonar su casa. Aunque haya vendido la propiedad, mantiene el derecho de vivir en ella o disfrutar de sus beneficios hasta que se extinga el usufructo. Esta solución es ideal para aquellos que necesitan dinero de forma inmediata pero no quieren perder el uso de su vivienda. Además, en algunos casos, la venta de la nuda propiedad puede ofrecer ventajas fiscales.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

No hay una fórmula exacta ya que hay multitud de variables. Aunque en resumidas cuentas, el valor de la nuda propiedad se calcula restando al valor total de la vivienda el derecho de uso y disfrute de la propiedad.

Para ello, primero se determina el valor de la propiedad en su totalidad, es decir, cuánto costaría si fuera vendida sin ninguna restricción. Luego, se calcula el valor del usufructo, que depende principalmente de la edad del usufructuario. Cuanto más joven sea la persona que tiene el derecho de vivir en la casa, mayor será el valor del usufructo, y por lo tanto, menor será el valor de la nuda propiedad. Si el usufructuario es mayor, el valor del usufructo es más bajo, y el valor de la nuda propiedad será más alto.

Vamos a poner un ejemplo para entenderlo mucho mejor. Si una casa vale 250.000€ y el usufructo, estimando la esperanza de vida del usufructuario, tiene un valor de 115.000€, el valor de la nuda propiedad será de 135.000€. 

Si soy propietario de la nuda propiedad, ¿qué derechos tengo?

Aunque no puedas usar la vivienda ni obtener rentas de ella mientras dure el usufructo, tienes varios derechos. Uno de ellos es la posibilidad de vender la nuda propiedad. Según el Código Civil, puedes vender la propiedad a un tercero, pero siempre respetando los derechos del usufructuario, quien sigue teniendo el derecho de usarla (sea quien sea el propietario de la nuda propiedad) hasta que finalice su usufructo.

Otro derecho es la posibilidad de realizar obras y mejoras en el inmueble, siempre y cuando estas no perjudiquen al usufructuario. Puedes hacer obras de conservación o mejoras que aumenten el valor de la vivienda, pero no podrás alterar el disfrute del usufructuario ni reducir el valor del usufructo.

También tienes el derecho a constituir una hipoteca sobre la nuda propiedad. Aunque no puedas usar la vivienda hasta que termine el usufructo, puedes solicitar una hipoteca utilizando la propiedad como aval. Es importante tener en cuenta que, una vez termine el usufructo, la hipoteca afectará a la propiedad completa, a menos que se acuerde lo contrario.

Por último, el beneficio más relevante para el nudo propietario es que, cuando el usufructo termine, adquirirás el pleno dominio de la propiedad, lo que te permitirá vivir en ella, venderla o alquilarla como desees. 

Y obligaciones… ¿tengo alguna?

Efectivamente. Como nudo propietario tienes varias obligaciones. Entre ellas, debes permitir que el usufructuario ejerza su derecho de uso y disfrute de la propiedad, respetando su derecho a vivir o utilizar el inmueble. Si la propiedad tiene una hipoteca en el momento de la compra, debes encargarte de su pago. También eres responsable de pagar los gastos de comunidad de propietarios. 

Por otro lado, tanto tú como el usufructuario debéis hacer frente al pago de los impuestos relacionados con la propiedad. Los gastos ordinarios, como agua, luz y pequeñas reparaciones, también te corresponden. Por último, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) debe ser pagado por el usufructuario.

¿Cómo afecta la nuda propiedad a los herederos?

En una herencia, el propietario de la vivienda puede dividir los derechos de tal forma que una persona tenga el derecho de usar y disfrutar del bien, y otra persona sea la dueña, pero sin derecho a usarlo de inmediato. El ejemplo más frecuente cuando fallece uno de los miembros de un matrimonio es dejar a su pareja el usufructo de la vivienda mientras que los hijos reciben la nuda propiedad. Esto significa que el cónyuge puede seguir viviendo en la casa mientras viva, y, cuando el usufructo termina, los hijos se convierten en los propietarios plenos.

Hay varias razones para dividir la herencia de esta manera. En primer lugar, se protege al cónyuge, que puede seguir usando la casa o bienes familiares sin quitarles a los hijos su derecho a heredar. También evita que los herederos vendan o dividan el bien antes de tiempo.

Para los herederos que reciben solo la nuda propiedad, esto significa que no pueden usar ni disfrutar del bien hasta que termine el usufructo. Y en el caso de que los herederos decidan vender la nuda propiedad antes de que el usufructo termine, la persona que lo compra deberá esperar hasta el final del usufructo para tener pleno acceso al bien.

El usufructo suele terminar cuando el usufructuario fallece o al cumplirse un plazo determinado. En ese momento, el nudo propietario se convierte en el propietario pleno y puede usar el bien o disponer de él como quiera. 

En resumidas cuentas

La nuda propiedad permite separar la titularidad de un bien de su uso, ofreciendo beneficios tanto para el comprador como para el vendedor. 

Para quien compra la nuda propiedad, supone una inversión a largo plazo, ya que adquiere la propiedad a un precio por debajo del mercado. Aunque no puede usarla de inmediato, podría beneficiarse si el valor de la propiedad aumenta con el tiempo.

Por otro lado, el vendedor obtiene liquidez sin tener que abandonar su hogar, lo cual puede ser una solución ideal si necesita dinero pero no quiere perder su residencia.